6月 2015

実家にマンションを購入した (親族居住用住宅ローンの借り方、買い方まとめ)

少し前ですが、2015 年の 4 月に大分の実家 (一戸建て) が古くなってきたため、中古マンションを親に購入したのですが、一連の手続きについて忘れないよう、また、他の方が購入する際のアドバイスも兼ねて、順を追って行ったことと注意点をまとめてみました。

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まずは、物件について調査

場所をある程度決め、HOME’S や SUUMO などのサイトで価格帯やどのような物件があるかをネットを中心にチェックを始めました。条件の良い物件はすぐに購入されてしまうので、不動産会社のメールマガジンに登録しておくと、新しい物件を早いタイミングで知ることができるのでオススメです。

不動産屋さんによると、中古マンションに限っては、引越しの多い時期 (3 月、4 月) は多くの新しい物件が集まりやすく、夏や秋などはあまり新しい物件が集まりにくい傾向があるそうです。

気に入った物件があれば内見に行く

気になる物件が見つかったら、不動産屋さんに電話をして内見 (ないけん) の予約を入れ、予約が取れたら、不動産屋さんの営業担当者の案内で一緒に物件を実際に見に行きます。今回は、中古マンションの購入なので、新築や賃貸物件と異なり必ずしもきれいな空き部屋、という訳ではなく、まだ普通に居住中のお家を訪問したりすることもしばしばでした。

また、市場価格より安い物件では、差し押さえ（競売に掛けられた後、不動産会社が販売）や夜逃げなどによって売りに出された物件などで、前に住んでいた人の家具や洋服などがそのまま置かれたままで清掃もされていなく、実際に住むにはかなりの費用をかけてクリーニングやリフォームが必要だと思われる物件もありました。

住宅ローンの種類 (銀行とフラット 35) とその特徴

住宅ローンには大きく分けて、民間 (銀行など) のローンと住宅金融支援機構のフラット 35 の二つがあります。ある程度物件の金額がわかったタイミングでどこから住宅ローンを借り入れるかの検討を始めました。

銀行のローンは、銀行が独自に展開しているため、金利や審査などもバラバラです。大企業に勤めている方は銀行との提携契約で比較的安い金利で契約できることもあるそうです。メガバンクやネット専業銀行では、比較的魅力的な商品がそろっている印象でした。

一方、フラット 35 は、住宅金融支援機構が提供する住宅ローンですが、住宅金融支援機構が直接提供するのではなく、フラット35を受け付けている提携金融機関（銀行やモーゲージバンク）経由で契約します。メガバンクであれば、三井住友銀行やみずほ銀行、モーゲージバンク（住宅ローン専業会社）では、アルヒ (旧SBI モーゲージ)や旭化成モーゲージ (へーベルハウス限定) などがあります。

一般的に、フラット 35 と比較して、銀行のローンの方が金利が安く (その分審査は厳しい傾向があります) と聞き、まずは、ちょうど勤務先と提携契約があり、金利の優遇のあるメガバンク 1 社に相談に行きました。相談の結果、本人居住用以外は「セカンドホーム (別荘などと同じ扱い)」扱いになると言われ、金利も高く（3 〜 4 % 台）、審査も非常に厳しいとのことで諦めました。

続いて、フラット35で探そうと、住宅金融支援機構のホームページから、金融機関を調査したところ、モーゲージバンク 1 社と別のメガバンク 1 社が評判も良く、金利も良い (1 % 台) のでインターネットから訪問予約してみました。

住宅ローン相談と仮審査

モーゲージバンクの 1 社で、アルヒ (旧: SBI モーゲージ) に相談に行ったところ、ひと通り説明があり、仮審査についても必要な書類（住民票、課税証明、所得証明、物件チラシ等）を提出したところ、すんなり通りました。特に、アルヒの場合、9 割をフラット 35、1割をアルヒが提供するローンとを組み合わせて契約できることから、全額をフラット 35 で借り入れするのに比べて審査が通りやすいという特徴がありました。

仮審査に必要な書類、本審査に必要な書類はかなり複雑ですが、モーゲージバンクの担当者と不動産屋さんの担当者の間で直接やり取りしても問題ない旨を伝えていたので、自分を介さずにその道のプロ同士でスムーズにやり取りしてもらえ、結果的にスムーズに進めることができ、本審査の資料提出から、本審査完了まで 1 週間程度で無事に完了しました。

ローンを契約するにあたって、団体信用生命保険に加入する必要があります。これは、借りた側が亡くなったりした際に、借り入れ分を保証する掛け捨ての生命保険のようなものです。アルヒでは、多くが代理店で営業していることもあってか、たまたま、住宅ローンを契約した店舗が保険も扱っており、その場で数社の見積もりを作ってもらうことができました。

また、メガバンクへもフラット 35 の相談に行きましたが、モーゲージバンクと比較して金利が高く、窓口スタッフのあまりのやる気のなさに呆れてやめました。

不動産売買契約に向けての準備とかかる費用

物件を購入するために、物件の価格以外に必要な手続きや支払いとして、火災保険、地震保険、適合証明作成費用、不動産登記移転、固定資産税、都市計画税、仲介手数料などがあります。これらが諸費用と呼ばれるもので、物件価格の 1 〜 2 割くらいが目安でかかるそうです。例えば、2000 万円の物件であれば、200 〜 250 万円程度かかると考えたほうがいいでしょう。全て不動産屋さんで必要な手続きは教えてもらえ、メールで概算をもらうことができたので、相場から異常に高い額を提示されていないか、時間をかけて確認することができました。

火災保険・地震保険

火災保険・地震保険に関しては、不動産さんで契約する必要はなく、個人で探しても良いですし、住宅ローンと一緒に契約できる場合もあります。私の場合は、住宅ローンと一緒にアルヒで見積もってもらったものが最も安く、カバーされる内容も必要なものだけで十分だったので、住宅ローンと合わせて契約しました。また、国民共済などの月額で支払うタイプも検討しましたが、5年間くらいのスパンで一括契約したほうが明らかに費用も安上がりでした。

注意すべき点として、何も考えずに火災保険・地震保険を選ぶと、明らかに不要な保障までを組み込まれてしまい、結果的に高額な保険料を払うことになる可能性があります。例えば、2 階以上のマンションに床上浸水の保証は不要ですし、最上階でもないのに雨漏りの保証は不要です。また、近隣の物件で火災が起きてしまったために火災にあった際は、火災を起こした側の保険が適用されるので、類焼特約などは基本的に不要です。場合によっては、火災保険なのに、携行品損害特約や盗難補償など明らかに火災に関係のない保険まで組み込まれてしまうケースもあると住宅ローン代理店のフィナンシャルプランナーさんから聞きました。

登記移転とフラット 35 適合証明

登記移転に司法書士の先生、フラット 35 の適合証明 (耐震性能などの基準を満たしているか) に適合証明技術者の建築士の先生に書類を作ってもらう必要があります。知り合いに司法書士や建築士がいれば、安く済ませることができる場合がある醸してません。私の場合知り合いにそのような人はいないので、不動産屋さんに紹介してもらった方にお願いしてもらいました。

その他の支払い

不動産屋さんによっては、仲介手数料とは別に事務手数料などの名目で使途不明な費用を請求してくる業者がいますが（実際に私の場合もそうでした）、法律で定められた金額以上の仲介手数料を請求するのは違法だそうなので、請求された場合は「知り合いに宅建の有資格者がいて違法だと言っている、宅地建物取引免許を交付している所轄の県のに通報する」などといって断りましょう。私の場合、支払いを断った結果、実際にトータルの支払いから 5 万円安くなりました。

その他、不動産取得税が登記移転後数ヶ月で請求がきます。本人居住用の場合は減税措置でかなり安くなりますが、親族居住の場合は適用するための条件が厳しく、また忘れたころにやってくるので、覚悟しておく必要があります。（計算方法はこちら）

重要事項説明と手付金

正式な売買契約に際して、重要事項説明 (賃貸物件でも同じです) として、契約書やその他書類に不備がないか、不動産屋さんの宅建有資格者と読み合わせで確認を行います。通常は対面で行うのですが、私の場合遠隔地だったこともあり、電話にて行いました。（1時間程度かかりました）

物件価格の支払いは、引き渡し当日に行いますが、手付金 (仮押さえ金) として物件価格の 1 割程度を要求されました。この支払いは、住宅ローン締結前、かつ、諸費用の支払いもあるため、十分な額の現金を用意しておく必要があります。

住宅ローン契約

住宅ローンの審査、仮契約、重要事項説明が終わり、引き渡し日 (売買契約実行日) が確定すると、住宅ローンの契約に移ります。フラット 35 の場合、金利が毎月変わり、その基準日は引き渡しの日 (= 住宅ローンの契約開始日) となるので、引き渡し日の決定には十分な注意が必要です。

契約時に用意するものとして、住民税の課税証明（毎年 6 月頃に職場から配布される細長い紙です）や実印、その他、契約書の原本や、保険、登記簿、適合証明書などを用意する必要がありました。

実印はインターネットで購入するのが早くて安くて便利でした。印鑑屋さんのサイトには、サイズは男性 1.7cm, 女性1.5cm くらいが目安です、と書かれていますが、実際には各種書類の捺印スペースがそれほど大きくなく、大きな印鑑は逆に扱いづらいので、特に見栄などがなければ、男性でも 1.5cm でちょうど良いのではないかと思いました。(Amazon で実印を購入、実印の印鑑ケースを購入)

引き渡し当日（金消契約）

引き渡し (金消契約=売買契約の締結) は、銀行の応接室にて、売主、売主の不動産屋さん、買主、買主の不動産屋さん、司法書士が立ち会って行うものです。本来は買主の銀行にて行うそうですが、今回、モーゲージバンクを利用していて、かつ遠隔地なので、不動産さん経由で交渉してもらい、売主の銀行にて行いました。（※このような場合は、ATM やインターネットバンキングに上限額が存在するので、どのようにして送金をするかを事前に確認しておく必要があります。）

流れとしては、大まかに以下のような流れです。

各自、不動産売買契約書、重要事項説明書、登記移転の手続き資料に押印
法務局にて登記移転、抵当権の設定が無事行われたのを確認
住宅ローンの融資実行
買主 (自分) の口座に現金が振り込まれたのを確認して、相手先の口座に振り込み
売主 (相手先) の口座に振り込まれたのを確認し、相手先の銀行が住宅ローンの残債を清算（売主も住宅ローンを組んでいた場合）
鍵の受け渡し

その時に、結構な待ち時間があるので、ごみの出し方や共用設備の使い方、来客用の駐車場、総会への出席、共益費などの払い方、近くのお店情報など、住む上でわからない事があれば売主や売主の不動産屋さんから聞いておくといいでしょう。

引越し・入居

基本的に賃貸物件と同じで、引越し屋さんに依頼をします。引っ越し屋さんの見積もりですが、価格.comで一括見積もりし、見積もりに来てもらって一番安い業者にお願いしました。ワンルームの場合、見積もりが電話で済む場合もありますが、1LDK 以上の場合、営業担当が荷物の量を確認に来て、その場で見積もりするのが一般的だそうです。なお、業者によっては見積もりの際にお米や洗剤、ジュースなどをもらえるので、せっかくなので時間があれば多くの業者に来てもらったほうがお得でしょう。

注意すべき点として、賃貸物件と異なりエアコンや照明器具などが全く取り付けられていないことが多いそうです。こちらは入居前に忘れずに購入しておくようにしましょう。その他、ガス、水道、電気、インターネットなどの手続き、郵便局への転送手続き、住民票の異動なども忘れずに行いましょう。